吃相太难看!自如们,终于玩不下去了……
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吃相太难看!自如们,终于玩不下去了……
来源: 2020-07-01 12:58:34

  来自大咖聊房

  春节过后和毕业季一直是租房旺季,虽有疫情出现,但楼市回暖后租赁市场也随之跟进。

  以北京为例:5月整租成交量环比增长20%左右,分租环比增长近30%,6月前一周的表现也很好。

  本以为一切都会好起来,但6月还没过去,下跌就来得猝不及防。

  到了6月第三周(15-21日),租赁交易量降幅较大,比第二周下滑了19.27%!

  而时至今日,租房市场的升降,早就不是简单的市场行为。

  长租公寓飞速发展的这些年,早已将无数业主、租户绑到了一条船上,简单的市场波动,也会引起轩然大波。

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  反噬开始

  今年长租公寓的负面风波就没停过。

  先是上海、杭州、南京等地青客公寓的租户因“青客”拖欠房东租金,面临断水断电断网,甚至被赶出公寓的窘境。

  其次是蛋壳公寓创始人被查、管理人员涉嫌窃取个人信息。

  而这一次长租公寓巨头“自如”也未能独善其身,继2月自如给租户涨租引发舆论风波后,近日有不少自如房东表示,多次收到自如电话,要求降低房租,最高降幅甚至达到45%!

  而在双方沟通中,自如则表示即使是自如违约,业主也需赔偿装修费。

  而当业主们联系上租户时,才发现自如一边要求房东降租金,另一边租客的房租却并未减少。

  虽然目前租赁市场确实有一定降幅,但何至于就到了长租公寓巨头们不顾吃相,视合同为无物的地步了?

  这还得从几年前说起:

  2018年8月,天通苑一位房东准备以7500元/月的价格出租一套三居室。

  自如开价8500元/月,蛋壳公寓开价9000元/月,自如再加500元,蛋壳公寓最终以10800元/月,成功拿下这套房子。

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  那一波房租上涨,长租公寓可谓功不可没。

  虽然随后自如、相寓、蛋壳主要住房租赁企业负责人均被相关部门约谈,并承诺不涨租,但面对房源、市占这两个关键资源,拼命高价抢房仍然很普遍。

  如果租赁市场一直上涨,这种做法就没有太大风险,但房租不可能永远高速增长。

  疫情过后市场虽然有所回暖,失业率也没有再超过6,但消费能力短期内却难以提升。

  当真实的市场价格浮出水面,对曾经高价抢房的长租公寓而言可谓是一记暴击。

  至此长租公寓终于迎来反噬。

  高价收房,变现抬高了成本,而租赁市场一旦下行长租公寓将直接面临亏损,可以说自己给自己挖了个大坑。

  自己一手推高的价格,跪着也要走完,只是这一次的拉锯战远比直接暴雷要痛苦得多。

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  引狼入室

  长租公寓模式偏向重资产模式, 加之前期风投对市场规模的期待,使长租公寓纷纷走向激进扩张的道路。

  市场上的所有长租公寓平台几乎都在拼命抢占市场,就算利润会因扩张而削薄,也义无反顾的抢房,回流现金再抢房,循环往复,不会轻易暂停。

  因此为了扩张,早日实现盈利,大部分长租公寓只能依托于金融信贷。

  相关数据显示:

  青客公寓与11家金融机构合作,有65.4%的租金系使用租金贷支付。

  2017-2019年蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。

  别忘了,资金是要成本的,扩张也是要用钱砸出来的。

  成本上升将直接导致盈利下降,《2019租赁住宅行业白皮书》显示,国内20个重点城市中,公寓租金回报率为1%—3%,低于办公租金回报率。

  一个行业如此低的回报率,是什么导致的?

  曾经潘石屹对长租公寓的评价可谓一针见血:“你用5%、6%的银行贷款去建公寓租出去,回报率最高超不过1%,这个生意是亏的,哪怕你租金价格再翻一番,还是亏本。”

  更何况真实的际融资成本要比银行贷款高太多,这也导致长租公寓连年扩张,连年亏损,扩张得越快,死得越快。

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  沉重的扩张成本导致青客、蛋壳这类长租公寓即使上市也改变不了亏损压力。

  青客从2017-2019已连续三个财年亏损。

  蛋壳从2017年-2019年净亏损分别为:2.72亿元、13.66亿元和34.35亿元。

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  本可以轻松获利的生意,在资本的追赶和盲目扩张的战略下,变得越来越局促拧巴。

  长租公寓的领头羊们都没实现盈利,更何况其他中小长租公寓平台?

  大部分盲目扩张的中小长租公寓往往还未实现盈利,资金链就断了。

  据相关数据,2019年因资金链断裂而倒闭的长租公寓达53家。

  虽然上一轮行业洗牌洗掉了资本不扎实、盲目扩张的品牌,但这一次租赁市场回降无疑打在了巨头们的七寸上。

  租金下调盈利空间进一步收缩,更何况就目前的市场来看,降价也不一定能租出去。

  而大部分与房东签订的空置期都在25-60天不等,资产管理周期加长,空置期成本就能直接要了长租公寓的命。

  此外还要面资金成本、市场负面效应等问题,就算财大气粗有雄厚资本支撑的长租公寓平台也岌岌可危。

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  没有赢家

  长租公寓这条赛道一直很光明,相关机构预测到2025年租赁总收入将接近3万亿元,租赁人口达2.3亿。

  背靠租房市场这颗大树,长租公寓居于房主和租户中间,只要把握好平衡,遵循低收高租的基本逻辑,拿的每套房实实在在能赚钱,就能把这个生意模式跑通。

  但大部分长租公寓却在这样一条好赛道上,把自己玩儿死了。

  先是引入金融,而后又不顾市场规律,劣性竞争争抢推高房租,把自身风险进一步抬高。

  更何况哄抬房租,抬上去的并非市场真实购买力,推高房价那一套用在房租上行不通,毕竟决定房租的是扎实的购买力。

  而且就历年的房租涨跌来看,租赁市场也并未一路上行。

  这就意味着,如果一个长租公寓平台从一开始就不赚钱,还想高速扩张,那只会越亏越多,最后只能成为“大而虚、长期亏损、风险不断上升”的高危行业。

  在长租公寓的这套玩儿法下,从租户到房东再到长租公寓,没有谁是赢家。

  长租公寓顶着负债压力扩张费力不讨好、房东也没享受到房租溢价、租客缴纳了逐年上涨的租金。但没有人赚到钱得到利,最大赢家或是金融平台?

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